富女子 ケーコの投資ブログ

社会人4年目で資産2000万円を達成した、金融商品LOVE!なオタクの独り言です。

もう1回バブル崩壊が見られるかも!海外でも過剰な不動産融資を懸念

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私は社会派ブロガー・ちきりんさんのブログを読んでいます。

ちきりんさんは学生のときからグローバルに学んできたエリートで、金融業界でバリバリ働いていたようです。

自分の知識などを切り売りするブロガーを長年続けているにもかかわらず、いつも面白い記事を更新しているので飽きません。

いつも私自身にはなかった視点に気づかされて、勉強になります。

 

今日はちきりんさんの記事をもとに、経済について書こうと思います。

 

ちきりんさんが語るバブル崩壊の原因

不動産価格の先行き予測では「需要と供給」のバランスを語る人も多いのですが、実は不動産価格が大きく動く時の理由は、需要ではありません。

もう一度、1990年代になぜバブルがはじけ、不動産価格が一転、下落を始めたのか、思い出して見ましょう。

あのときバブルがはじけたのは「家を欲しい人が減ったから」ではありません。もちろん「家の供給が大幅に増えた」からでもない。

自宅用でも投資用でも「不動産を買いたい!」人はたくさんいました。それなのに、突然、不動産価格が暴落を始めたんです。

なぜかって?

 

政府が銀行の不動産融資を抑制する総量規制をかけたからです。

きっかけは、1990年3月に当時の大蔵省銀行局が金融機関に出した「土地関連融資の抑制について.pdf」という行政指導で、不動産価格の高騰を抑える目的で出されました。

この国会審議さえ不要なたったひとつの行政指導が、日本を「失われた20年」に突き落としたのです。

 

不動産市場を大転換させるのは、需給バランスではなく銀行の融資姿勢です。

不動産は実需であれ投資であれレバレッジをかけて=多額の借金をして、購入されます。だから不動産を買う人が増えるかどうかは、「銀行が買い手にお金を貸すかどうか」がすべてなんです。

銀行が多額の融資を決めれば高く買ってもらえるし、貸出額が低くなれば安くしか売れない。

そして銀行が不動産に貸さなくなると、市場から買い手が消えます。

d.hatena.ne.jp

物価上昇率が2%を達成する気はしませんが、安倍首相が任期中にマイナス金利の出口戦略をする公約?を言いました。

もし、マイナス金利が終わってローン金利が上がれば住宅や投資ローンを組める人は減り、不動産が売れなくなるでしょう。

現在の日本の不動産融資事情

個人による不動産投資ブームに陰りが出てきた。スルガ銀行による不適切融資問題などの影響で投資用不動産向け融資を得るのが難しくなってきたためで、物件価格は2018年に入って下落に転じた。

 

日銀によると、個人の貸家業向けの新規融資は2018年4~6月で5603億円と前年同期比で22%減少。ピークの2016年7~9月(1兆889億円)比ではほぼ半減し、ブーム初期の2012年4~6月(4719億円)以来の水準に落ち込んでいる。

 

2012年ごろから盛り上がり始めた今回の不動産投資ブーム。第2次安倍政権の発足後、日銀は強力な金融緩和に踏み込んだ。金融機関の融資姿勢は緩み、借り入れで膨張した個人マネーが不動産投資に向かった。不動産投資は資金の8、9割を融資でまかなうことも多く、金融機関の姿勢が厳しくなれば影響は大きい。

 

リーマン危機前の2004~2007年ごろにも不動産投資は盛り上がった。ただ今回は金利低下の影響で、知識が乏しかったり、返済能力が低い個人も多く参入し、「破産などのリスクは前回ブームより高い」と不動産コンサルティング会社、さくら事務所(東京・渋谷)の長嶋修会長は指摘する。

www.nikkei.com

・・・なんかもう手遅れな感じです。

投資物件を持っている方は、リーマンショック直後に買ったような高利回りの物件以外、売れるうちに売っておいたほうがよいでしょう。

 

金融庁を怒らせて銀行の貸し渋りを悪化させた犯人、スルガ銀行については下記で書きました。

richgirl.hatenablog.jp

ぶっちゃけ全銀行がスルガ銀行に近いことを昔からやってきたらしいです。

この問題について書いたのが下記の記事です。

richgirl.hatenablog.jp

そして海外の不動産融資事情

タイの場合

タイ中央銀行は次回11月14日に政策会合を開くが、一部のアナリストは中銀が2011年以降で初めてとなる利上げに動くと予想している。

政策委員会は、現行の緩和的な金融政策が経済成長を支援すると考えているものの、経済成長が続き、インフレ率が目標範囲内で一段としっかりと推移すれば、現行の非常に緩和的な金融措置の段階的な巻き戻しが必要になるとの認識を示した。

中銀は、不動産セクターの脆弱性が高まっている兆しがみられると指摘。住宅ローン市場で金融機関の競争が激化しており、貸し手がリスクを積極的に取る傾向があり、融資基準が緩んでいるとの見方を示した。 

jp.reuters.com

ベトナムの場合

ベトナム国家銀行(中央銀行)はこのほど、銀行業界が2018年下半期に実施すべき事項を盛り込んだ指示を公表した。この中で銀行に対し、不動産、証券など高リスク分野への融資を抑制し、融資の質を改善するよう求め、こうした融資に焦点を当てた検査を抜き打ちで行う方針を示している。ベトナム・ニュース紙(電子版)が伝えた。

インフレの抑制、不良債権の増加阻止を目的に、国家銀は18年の銀行貸し出しの伸び率目標を最大17%と前年実績の18.17%を下回る伸び率に設定。グエン・クオック・フン信用局長は、17%であればマクロ経済安定に資し、インフレと外国為替相場も抑制できるとしている。

こうした方針に基づき、下半期は融資の質を重視する方針で、不動産、証券のほか消費関連業界、民間が建設、運営し政府に引き渡すBOT方式の建設事業、民間が建設し政府に引き渡すBT事業も高リスクとみなし、検査、指導の重点とする方針。金融機関には高リスク分野への融資を抑制し、融資の質を高めるよう求めている。

引用先ページは削除されてしまったようでリンクはございません。

中国の場合

北京市天津市の住宅成約件数が急減している。

 

業界専門家は、2018年の元旦に発表された新たな引き締め策(新築住宅購入後2~5年の売却はできない)について、投機的な資金を不動産市場から遠ざからせると指摘。この引き締め策は約50都市に導入されているため、不動産投資のリスクが一気に高まるとの見方を示した。中国の主要都市の不動産市場がバブル化していると言われており、住宅市場に投資資金の流入がなければ、価格が急落する可能性があると警告されている。 

また、大手銀行の中信銀行は2018年2月28日、北京市周辺の不動産担当ローン業務を6カ月停止することを明らかにした。一時停止する理由について、政府が実施している住宅購入規定に沿っていると説明した。ただ、中信銀行の措置について、住宅価格の急落を警戒しているとの見方が広がっている。

jp.reuters.com

今年中の関連ニュースを探したところ、3カ国を見つけました。

 

経済発展に勢いのある発展途上国(中国はほぼ先進国だけれど)でも、過剰な不動産融資を懸念して中央銀行や政府が引き締めをしています。

さいごに

世界的に過剰になった不動産融資を、国家でコントロールしようという動きになってきています。

 

世界同時多発的にバブル崩壊が起こるかもしれません。そういうときに海外不動産を買うと、円高もあって高利回りで運用することができると思います。

海外不動産投資には興味があるので、バブル崩壊直後にタイミングよく仮想通貨で大きく利益が出たら、東南アジアあたりで購入するかもしれません。